Milano, il boom degli studentati PBSA: 500 milioni di mercato e 28.000 posti letto in arrivo

Il mercato degli studentati a Milano e in Italia ha raggiunto un valore di 500 milioni di euro, decuplicando nell'arco di cinque anni, e nel 2026 sono attesi ulteriori 100 milioni di euro di investimenti, mentre il settore del Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) si consolida come una delle asset class prioritarie per gli investitori istituzionali, anche esteri.

Il fenomeno non è più circoscritto a una nicchia: la combinazione di domanda strutturalmente in eccesso, offerta ancora insufficiente e rendimenti stabili ha trasformato il segmento residenziale universitario in uno dei comparti più dinamici del real estate italiano, con Milano al centro della trasformazione.

Cosa è successo

Il settore PBSA italiano ha registrato una crescita straordinaria negli ultimi cinque anni, portando il valore complessivo del mercato a 500 milioni di euro. Secondo l'analisi di Alberico Radice Fossati di JLL, il comparto non è più considerato una nicchia ma si è affermato come una delle asset class prioritarie, attirando in misura crescente capitali istituzionali e investitori esteri.

Sul fronte dell'offerta futura, le proiezioni indicano l'arrivo di 28.000 nuovi posti letto entro il 2029 a livello nazionale, con un incremento di investimenti stimato in 100 milioni di euro nel solo 2026. Nonostante questa pipeline, il deficit strutturale rimane imponente: in Italia mancano oggi circa 200.000 posti letto per gli universitari, un gap che alimenta la pressione sulla domanda e sostiene l'interesse degli operatori.

Il contesto milanese: domanda, prezzi e nuovi contratti

Milano rappresenta il laboratorio più avanzato di questa trasformazione. La città ha a lungo detenuto il primato di mercato studentesco più caro d'Italia, ma secondo un aggiornamento della piattaforma Housing Anywhere il canone medio per una stanza è sceso a 620 euro al mese, in calo dell'8,8% su base annua. Roma ha superato Milano con una media di 650 euro, mentre Bologna si attesta anch'essa a 620 euro, Firenze a 600 euro e Torino a 520 euro.

Il calo dei prezzi a Milano è attribuibile a quattro fattori convergenti. In primo luogo, l'aumento dei posti letto negli studentati privati, che esercita un effetto di calmiere sul mercato libero. In secondo luogo, la riconversione di una parte degli immobili precedentemente destinati agli affitti brevi: dopo la stretta burocratica e la constatazione della scarsa redditività, diversi proprietari hanno scelto di orientarsi verso la locazione agli studenti fuori sede.

I contratti per studenti universitari: un trend in accelerazione

Un terzo elemento di novità riguarda la crescita dei contratti ad hoc per studenti universitari previsti dalla legge 431/98. Nel 2025 a Milano ne sono stati formalizzati 2.703 relativi a intere abitazioni e 2.905 relativi a porzioni di case (stanze), secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate. L'anno precedente i numeri erano meno della metà: 1.249 abitazioni e 2.905 stanze. Questa tipologia contrattuale prevede durata minima di sei mesi e massima di tre anni, con canoni stabiliti dall'accordo locale sui canoni concordati.

I vantaggi fiscali per i proprietari sono significativi: l'IMU è ridotta allo 0,73% rispetto all'1,04% per le locazioni ordinarie e all'1,14% per le abitazioni sfitte, mentre la cedolare secca scende al 10% anziché al 21%. Per le singole stanze, i canoni concordati a Milano variano da 400 a 600 euro al mese nelle quattro zone in cui l'accordo locale suddivide la città, con l'area ZTL priva di riferimento tariffario.

Perché gli investitori istituzionali puntano sul PBSA

Il segmento PBSA presenta caratteristiche strutturali che lo rendono particolarmente attrattivo per i capitali istituzionali. La domanda è anelastica — gli studenti universitari hanno necessità di alloggio indipendentemente dal ciclo economico — e il deficit di offerta in Italia, stimato in 200.000 posti letto, garantisce tassi di occupazione elevati e pressione sostenuta sui canoni nel medio periodo.

• Valore di mercato PBSA in Italia: 500 milioni di euro, cresciuto di dieci volte in cinque anni.
• Nuovi investimenti previsti nel 2026: 100 milioni di euro aggiuntivi.
• Nuovi posti letto attesi entro il 2029: 28.000 a livello nazionale.
• Deficit strutturale attuale: circa 200.000 posti letto mancanti per gli universitari italiani.
• Canone medio a Milano: 620 euro al mese per stanza, -8,8% su base annua.
• Contratti studenti formalizzati a Milano nel 2025: 2.703 per abitazioni intere, 2.905 per stanze.

Secondo l'analisi di Alberico Radice Fossati di JLL, l'interesse degli investitori esteri per il comparto italiano è in crescita, spinto proprio dalla combinazione di domanda strutturale robusta e offerta ancora largamente insufficiente. Il PBSA si inserisce in una tendenza più ampia del real estate istituzionale europeo, che negli ultimi anni ha privilegiato i segmenti residenziali alternativi — studentati, senior housing, co-living — rispetto agli uffici e al retail tradizionale.

Perché conta

La crescita del mercato PBSA a Milano ha implicazioni che vanno oltre il solo settore immobiliare. Un'offerta più ampia e strutturata di alloggi universitari incide sulla capacità attrattiva degli atenei milanesi — tra i più frequentati d'Italia — e sulla qualità della vita degli studenti fuori sede, che rappresentano una componente rilevante della domanda abitativa cittadina.

Sul piano del mercato residenziale più ampio, l'espansione degli studentati privati contribuisce a ridurre la pressione sugli affitti liberi, come già evidenziato dal calo dell'8,8% registrato a Milano. Se il trend di ampliamento dell'offerta dovesse consolidarsi, l'effetto di calmiere potrebbe estendersi anche ai segmenti contigui del mercato locativo, riducendo il peso degli affitti informali e dei contratti di breve durata di dubbia regolarità fiscale.

Per il real estate istituzionale italiano, l'affermazione del PBSA come asset class autonoma segnala una maturazione del mercato: gli investitori non cercano più solo rendimento da canone, ma anche la stabilità e la prevedibilità dei flussi che caratterizzano i segmenti residenziali con domanda strutturale.

Cosa guardare adesso

I prossimi mesi offriranno indicatori chiave per valutare la traiettoria del mercato PBSA milanese e nazionale. I catalizzatori principali da monitorare sono:

1. Avanzamento della pipeline al 2029: la realizzazione dei 28.000 nuovi posti letto annunciati dipenderà dalla disponibilità di aree edificabili, dai tempi autorizzativi e dalla tenuta dei costi di costruzione.
2. Flussi di investimento nel 2026: i 100 milioni di euro di nuovi capitali attesi rappresentano un test per la profondità del mercato e per la capacità di attrarre operatori esteri oltre a quelli già presenti.
3. Evoluzione dei canoni a Milano: il calo dell'8,8% registrato da Housing Anywhere andrà verificato nelle rilevazioni successive per stabilire se si tratta di una tendenza strutturale o di un aggiustamento temporaneo.
4. Adozione dei contratti per studenti ex legge 431/98: il forte aumento nel 2025 rispetto all'anno precedente andrà confermato nei dati dell'Agenzia delle Entrate per il 2026, come segnale di normalizzazione del mercato locativo studentesco.
5. Effetti della riconversione degli affitti brevi: la misura in cui gli immobili usciti dal mercato degli affitti brevi confluiranno stabilmente nell'offerta studentesca determinerà parte dell'equilibrio futuro tra domanda e offerta.