Terreni agricoli e data center: i requisiti che ne fanno il nuovo oggetto del desiderio

I terreni agricoli che possono diventare sedi di data center sono al centro di un mercato immobiliare di nicchia, alimentato dalla corsa all'intelligenza artificiale. Il valore di queste aree dipende da requisiti tecnici molto stringenti.

Cosa è successo

Con la crescita dell'intelligenza artificiale aumenta la domanda di infrastrutture di calcolo, e con essa l'attenzione degli operatori verso i terreni agricoli adatti a ospitarle. Negli Stati Uniti e in Italia il fenomeno ha preso forma in modi diversi, ma con lo stesso elemento: l'area giusta vale molto più della sua destinazione agricola originaria.

Il sito ideale non è un terreno qualsiasi. Alcune caratteristiche sono considerate determinanti.

I requisiti che deve avere il terreno

• Energia: disponibilità di grandi potenze elettriche, con vicinanza a cabine e linee ad alta tensione.
• Rete: possibilità concreta di allacciamento in tempi compatibili con i progetti.
• Acqua: accesso a risorse idriche per il raffreddamento, tema molto discusso.
• Connettività: prossimità a dorsali in fibra e a nodi di interscambio.
• Superficie e morfologia: aree ampie, pianeggianti e facilmente accessibili.
• Urbanistica: possibilità di cambio di destinazione d'uso.

Perché conta

La combinazione di questi requisiti rende scarsi i terreni davvero idonei, e la scarsità sostiene le valutazioni: è la ragione per cui si parla di rivalutazioni molto forti rispetto ai valori agricoli. Per i proprietari la prospettiva di una conversione può cambiare il valore del fondo.

Il tema, però, è controverso. Le organizzazioni agricole, in particolare in Lombardia, contestano l'espansione dei data center su suoli coltivati, sollevando questioni di consumo di suolo, energia e acqua. Resta aperto il dibattito sulla mancanza di una normativa nazionale specifica e sull'alternativa delle aree dismesse. C'è anche chi legge la corsa ai siti come una forma di speculazione edilizia.

Cosa guardare adesso

• L'eventuale definizione di regole nazionali sulla localizzazione dei data center.
• Le scelte degli enti locali sui cambi di destinazione d'uso.
• La disponibilità di connessioni elettriche e di risorse idriche.
• Il peso delle aree dismesse come alternativa ai terreni agricoli.
• Il confronto tra operatori, proprietari e organizzazioni agricole.