Negozi sfitti in Italia, oltre 460.000, il 16,9% del totale, secondo Confcommercio

Secondo un’analisi di Confcommercio con l’Istituto Tagliacarne, in Italia ci sono 460.466 negozi sfitti, pari al 16,9% del totale. La desertificazione commerciale descritta dallo studio costa all’economia italiana circa 4,4 miliardi di euro all’anno.

I dati sono rilevanti per investitori e decisori pubblici perché il fenomeno non riguarda soltanto il commercio al dettaglio. Coinvolge anche i canoni immobiliari, i servizi urbani e la domanda locale, in un settore italiano ancora dominato dalle piccole imprese. Confcommercio chiede maggiori risorse e poteri per i Comuni.

Che cosa è successo

Confcommercio, in collaborazione con l’Istituto Tagliacarne, ha stimato che nel 2025 i negozi sfitti in Italia abbiano raggiunto quota 460.466, pari al 16,9% di tutti i locali commerciali. Una sintesi della stessa stima arrotonda il dato a 458.000 unità, equivalenti al 17% dell’offerta complessiva.

Le organizzazioni descrivono una crisi strutturale che colpisce il Paese in modo disomogeneo, con le maggiori difficoltà nel commercio al dettaglio tradizionale e nei servizi. Il commercio non alimentare di piccole dimensioni paga il prezzo più alto. Tra i negozi tradizionali, abbigliamento, calzature e articoli per la casa registrano tassi di abbandono superiori al 20%.

• Negozi sfitti nel 2025: 460.466, pari al 16,9% del totale.

• Tasso di sfitto nel Mezzogiorno: 19,4%.

• Tasso di sfitto nel Nord-Est, l’area con il dato più basso: 13,8%.

• Tempo medio di inutilizzo di un locale commerciale tra il 2012 e il 2023: 7,2 anni.

• Perdita economica annua stimata: circa 4,4 miliardi di euro, pari allo 0,2% del PIL.

Quanto costa la desertificazione commerciale?

L’analisi stima che il costo dei negozi vuoti ammonti a circa 4,4 miliardi di euro all’anno. Il calcolo si basa su un canone medio annuo di circa 16.000 euro a prezzi correnti, una stima riconducibile all’Osservatorio del mercato immobiliare.

Su questa base, ogni negozio sfitto genera un mancato introito complessivo di circa 116.000 euro durante l’intero periodo di inutilizzo. Per l’economia italiana, la perdita raggiunge così i 53 miliardi di euro, equivalenti a circa 4,4 miliardi all’anno, ovvero lo 0,2% del PIL.

Che cosa c’è dietro le chiusure?

Secondo Mariano Bella, responsabile dell’Ufficio studi di Confcommercio, le chiusure stanno accelerando. Nel 2025 il tasso medio annuo ha raggiunto il 3,1%, rispetto al 2,2% delle analisi precedenti. Il dato emerge dallo studio Città e demografia d’impresa, presentato il 12 marzo 2026 e relativo a 122 città italiane. L’indagine esclude grandi metropoli come Milano e Roma.

Tra il 2012 e il 2025 sono scomparse 156.000 attività commerciali al dettaglio e ambulanti, oltre un quarto del totale. A crescere sono stati soltanto i settori dell’alloggio e della ristorazione, con 19.000 imprese in più. Nello stesso periodo hanno chiuso il 52% delle edicole, il 43% delle stazioni di servizio, il 37% dei negozi di abbigliamento e calzature e il 36% dei punti vendita di mobili e ferramenta. Il commercio ambulante ha registrato una contrazione del 29,7%.

Alcuni comparti hanno invece seguito una traiettoria opposta. Le strutture ricettive extra-alberghiere sono aumentate del 184%, i ristoranti del 35%, le gastronomie, gelaterie e pasticcerie del 14,4% e le farmacie del 9,8%.

Quanto pesa l’e-commerce?

Secondo Confcommercio, le vendite online rappresentano uno dei fattori alla base del fenomeno, sebbene non siano l’unica causa. Nel 2025 hanno costituito l’11,3% dei consumi complessivi di beni acquistabili online e il 18,4% dei servizi.

Tra il 2015 e il 2025, l’indice complessivo delle vendite al dettaglio è cresciuto del 14,4%, mentre quello dei piccoli negozi è rimasto fermo allo 0,0%. Le vendite online sono invece quasi triplicate, con un incremento del 187%. Il loro valore è passato da 31,4 miliardi di euro nel 2019 a 62,3 miliardi nel 2025.

Bella ha descritto un circolo vizioso: la riduzione dei negozi diminuisce l’attrattività commerciale delle aree urbane, alimentando un’ulteriore contrazione. Un’altra interpretazione individua nei canoni di locazione uno dei problemi centrali. Un’analisi del mercato pubblicata in ambito giornalistico sottolinea come la distanza tra le richieste dei proprietari e gli affitti sostenibili per le attività commerciali contribuisca a mantenere vuoti i locali. Armando Vitali, fondatore di Area C1, ha osservato che per lungo tempo i negozi sono stati valutati utilizzando criteri mutuati dal mercato immobiliare residenziale.

Il negozio è una piattaforma economica e sociale prima ancora che un immobile.

Armando Vitali, fondatore di Area C1, in un intervento sulla valutazione degli immobili commerciali.

Perché è importante

Il tasso di sfitto è un indicatore rilevante perché segnala una riduzione dei servizi, della sicurezza e dell’attrattività delle città italiane. Carlo Sangalli, presidente di Confcommercio, ha definito la desertificazione commerciale un’emergenza che penalizza le aree urbane, con una diminuzione dei servizi e della sicurezza.

Bella ha messo in guardia dal rischio che entro il 2035 le città diventino meno vivaci, con quartieri-dormitorio, anziani in difficoltà nel fare la spesa e un possibile aumento del degrado urbano. Anche il peso economico del comparto è significativo: i piccoli operatori rappresentano il 95% del tessuto commerciale e il settore occupa oltre 1,8 milioni di persone.

Altri dati confermano la tendenza. Confesercenti ha stimato che tra il 2019 e il 2025 la contrazione dei negozi fisici e la crescita delle piattaforme internazionali di e-commerce abbiano spostato circa 16,7 miliardi di euro di spesa delle famiglie lontano dalle economie locali. Nello stesso periodo, secondo l’associazione, hanno chiuso 111.000 negozi.

Quali soluzioni vengono proposte?

La proposta di Confcommercio è il progetto Cities, da sviluppare insieme ai sindaci attorno a tre priorità: regolamentare l’offerta commerciale nei centri storici, riutilizzare rapidamente i locali sfitti e integrare lo sviluppo economico con la pianificazione urbanistica.

L’organizzazione sostiene che i Comuni possano già fare ricorso agli strumenti previsti dal decreto SCIA 2 e dalla legge sulla concorrenza del 2022. Queste norme consentono di introdurre autorizzazioni o divieti per determinate categorie merceologiche considerate «incongrue» nei centri storici e nelle aree commerciali.

Confcommercio propone inoltre una gestione attiva dei locali vuoti attraverso strumenti di governance territoriale, come i distretti del commercio. Tra le iniziative indicate figurano:

• Censimenti degli spazi sfitti per sviluppare interventi mirati.

• Riqualificazione delle vetrine vuote e introduzione di strumenti digitali.

• Accordi tra proprietari e imprenditori per rilanciare il mercato delle locazioni.

• Apertura di negozi temporanei finalizzati alla riqualificazione urbana.

Esistono elementi in controtendenza?

Il quadro non è uniforme. Secondo l’ultima indagine di Engel & Völkers Commercial relativa al 2025, nelle principali vie dello shopping milanesi il tasso di sfitto si attesta al 9%, mentre i canoni di locazione sono in crescita nel Quadrilatero della moda. Corso Como e Corso Buenos Aires mostrano invece maggiori difficoltà.

Anche la penetrazione dell’e-commerce viene stimata al 14% dei consumi in una delle analisi disponibili, mentre molti acquisti digitali continuano a essere influenzati dalla presenza di un negozio fisico.

Le stime sul numero di negozi sfitti variano inoltre a seconda della fonte. Un altro dato di Confcommercio citato dalla stampa parla di oltre 105.000 negozi vuoti, circa un quarto dei quali inutilizzati da più di un anno. Queste cifre si basano su definizioni e perimetri differenti e non sono direttamente confrontabili.

Che cosa osservare nei prossimi mesi

Il prossimo appuntamento è la seconda edizione del forum inCittà 2026, in programma a Bari il 29 e 30 ottobre. L’evento affronterà i temi della vivibilità, della sicurezza, dell’attrattività e della qualità abitativa, oltre alle pressioni sul mercato immobiliare, allo spopolamento urbano, alle politiche per le economie locali e al ruolo delle istituzioni.

I principali sviluppi da monitorare sono:

• 29 e 30 ottobre: il forum inCittà 2026 a Bari.

• Le iniziative dei Comuni: l’eventuale adozione del progetto Cities e l’utilizzo dei poteri previsti dal decreto SCIA 2 e dalla legge sulla concorrenza del 2022.

• Le misure del Governo: l’eventuale risposta alla richiesta di Confcommercio di destinare maggiori risorse ai Comuni per contrastare la desertificazione commerciale.